食住行中,对香港人来说,住可谓是最重要的一环,而住屋亦是我们生活中一样必需的东西,即使有稳定工作,但如果没有拥有一个安乐窝,相信大部分人也觉得生活上不算完满;同时,满足市民在住屋上的需求更是社会安稳的象征,只要毋须为置业烦恼,就可以减少不少社会上的问题。

楼市供应需求多年失衡,楼价是否只升不跌?住宅楼市何去何从?

过去10年,随着不少因素,香港住宅楼价节节上升,目前一般工作10年以上,想要置业的家庭,也根本负担不起昂贵的楼价。今年普遍的看法认为年内香港的楼市将会再上升,一手楼价将上升约5%,而二手楼价更会上升10%至15%。可以看出房价走势仍然持续上升,即使只是拥有百多方呎,俗称纳米楼的超小型单位在面对有需求的市场下,价格也是令人望楼轻叹。

供应需求多年来失去平衡,加上历史性的低息环境,导致楼价近10年上升的主要原因,但在未来的中期,以致长期,楼价是否继续只升不跌?

香港楼市

正面的因素当中最重要的有:

一、随着粤港澳大湾区的发展愈来愈成熟,在各样设施正式开通后,各区之间的交通时间将会大幅减少。大湾区的市民将会更容易来港,更会因此吸引不少人选择来港工作。届时选择来港置业的买家数量也会因此增加,可以说香港的楼市在未来发展中的内地买家增加不少。

二、同时,由于大湾区的经济发展会令大湾区内的市民收入增加,香港和大湾区内其他城市的楼价之间的差距将会缩少。尤其是因为区内第三产业的发展会愈来愈强,对于商场办公室的需求也会逐渐上升,因此香港的楼价和租金也会有所上升。

三、楼宇供应量不能大幅增加。

香港楼盘

相反,负面的主要原因有:

一、已经持续了一段时间的中美贸易战影响的不单只是中国和美国方面,香港的生活、经济和楼市都会受到不少冲击。估计中美之间的贸易问题,会是一个长期的争拗,基本上没可能有一个圆满的解决方案。未来的不可测,有可能会造成楼市出乎意料的跌幅。

二、另外一个更重要的因素,就是借贷成本,美国加息的速度不断加快,香港作为联系汇率的一员,定必会跟随,过去10年,整体楼价升了两倍多,但工资平均只上升60%至70%左右;楼价负担能力比率于2017年是19.4倍,世界最高;而2018年的供楼收入负担比率,估计已经达到70%。未来数年究竟最终利息的负担,会给供楼人士增加多少,这个考虑,对楼市的上落,相信有决定性的影响。

三、现在香港的中级以上住宅,特别是豪宅,主力买家是来自内地,这个购买力包含资金转移的考虑因素,客户很多以现金一次支付楼价。由于内地经济前景亦不明朗,这类内地买家是否仍然持续,有待商榷。

从上面可见,香港一方面因为大湾区发展而产生经济大幅向前的机遇,令楼市上升,但另一方面又因为中美贸易战和加息影响楼价,使未来香港的楼市将可能面临同一时间受到各方面的风险威胁而改变,何去何从,实在费煞思量!