行政长官林郑月娥上台一年,香港房价升势未止,还屡创新高,差估署最新数据显示,六月私人住宅指数按月稳升百分之一点六,并连涨二十七个月,写下史上最长升浪纪录。为了救火,行政长官在六月尾宣布「娥六招」压抑香港新开楼盘价格,重点包括修订资助出售单位的定价政策与私人市场脱钩、改拨私营房屋用地以发展公营房屋、向空置的一手私人住宅征收「额外差饷」等。但政策是否够力呢?是否能显示政府的决心?

政府出台征收房屋空置税后 香港楼盘房价能否真正降温

「娥六招」笔者是赞成的,但能否为楼市降温,笔者很怀疑了,因为政府药力不足,更没有对症下药。首先新资助房屋定价居屋五二折、绿置居四二折,这固然令新居屋、绿置居的售价平了一大截,但是不是真的「脱钩」了?而且资助房屋供应每年只有数千,杯水车薪,市民感觉有如大抽奖;而私楼和资助房屋始终是分隔市场,资助房屋售价对私人市场的影响甚微。再者,私人楼用地改划成公营及资助房屋,基层当然受惠,但如果没有新土地补充,就会减少私楼的供应,这会不会反而刺激了私楼楼市?最后,工联会倡议的物业空置税,旨在打击发展商挤牙膏式、饥饿式销售手法,以及囤积居奇,减少市场不理性的情绪,但政府新政策一来只限于一手楼,二来不涉及供应增加和需求管理,对楼价压抑恐怕不会有明显的效果。

 

要对症下药,始终要从需求管理和增加供应着手。房屋需求管理,一是投资需求,二是香港境外买家的需求。现时针对所有非香港永久性居民或以公司名义购买住宅物业及非首次置业之买家的买家印花税百分之十五,其购买宗数虽曾下跌了一段时间,但今年六月又增至单月近四千宗。看到宗数和税收的升幅,有理由相信这批买家有雄厚购买力,相信买家印花税的药力消退得八八九九。政府除了可以进一步增加买家印花税,亦应该效法内地一些城市、英国伦敦、澳洲等地,实施不同程度的限购令,特别是针对一手的中小型单位。

香港楼盘

过去政府都有个政策包袱,认为香港作为「最自由经体系」,不应过度干预市场。但当境外的热钱不断流入,导致楼市不理性的飙升,政府实在不应抱残守缺,不理楼市脱离绝大多数负担能力的现实问题。当年政府迅速推出「限奶令」处理因水货外流导致奶粉短缺的问题。今天面对如此疯狂楼市,对非港人实施房屋限购令也是一个明确的市场信号,政府在保障本地居民置业安居方面,有绝对决心;针对投资需求,「房子是用来住的、不是用来炒的」,政府应推物业增值税,以减少物业增值的利润,从而减少投资诱因。

 

中长线来说,政府主导供应才是关键,香港与新加坡一样都是地少人多,狮城几年前也曾经历过私人楼市非理性的飙升,而推出的税务方面的辣招与香港也大同小异,为何最终新加坡成功稳定楼市?

香港房价

关键就是新加坡政府主导土地的供应,加快填海造地,还提出填海五千公顷的目标,有地自然有楼,用家和投资者都预期土地和房屋有稳定而大量的供应,就不会出现不断追价导致飙升的情况。香港政府在土地大辩论结束后,能否推出有效的造地搵地方法,还是回到「永续吹水式」研究,我们拭目以待。

 

房价问题,不单是市民基本住屋的民生问题,也涉及金融市场稳定,任由楼市泡沫无限膨胀,实为民生、政治和经济的计时炸弹。「娥六招」让人看到政府是有反应的,但林郑同时又说:「政府若要承诺把楼价压抑至指定水平,是不切实际,因为在自由经济中,压抑商品价格是极端困难。」这种未打先输的态度口脗,听罢,笔者内心不禁凉了一截,只能倒抽一口凉气。