上周多个新盘趁楼市炽热加快推售,带动楼市气氛向好,力吸各路客源,其中大围「珀玥」,已接获认购超额约19倍。预期多个全新盘即将进行首轮开售,将带动新盘交投。二手方面,新政策公布后上车盘成交明显萎缩,此外,香港新盘亦抢去大量二手客源,加上中美贸易战持续发酵,买家入市变得审慎。其他消息,今年上半年共录得约7850宗一手新盘成交,而该类楼价的物业中,仍以楼价约600万至1200万元的中价物业,售出单位数量最高,类物业以两房及三房为主,属用家热捧的戶型。

香港楼市周报 7月3日至7月9日

一手新盘讯息

英皇国际屯门新盘「珀居」招标出售两套洋房,合共套现2.35亿元。其中,1号洋房以1.35亿元成交,呎价约32672元,为整个项目面积最大的独立洋房,实用面积4132方呎,4房4套间隔,花园及天台面积分别约4873及1432方呎。另一成交单位为2号洋房,以1亿元售出,呎价约29638元,实用面积约3374方呎,4房3套间隔,花园及天台面积分别约1989及1183方呎,同时备有泳池及两个车位。

恒地新盘位于北角木星街的单幢旧契项目,命名为「维峰‧浚汇」(THE CONSONANCE)共216伙,户型开放式及1房,其中1房单位占近八成。项目正准备示位及楼书,示位当中包括2个标准户,预计今个星期完成,最快7月中开价,有机会本月开售。预计关键日期2020年8月31日。

早前已批预售的丽新及市建局筲箕湾西湾河街9号纯住宅项目,今日现正式命名为「逸瑆」(MONTI)。发展商指,项目地下部份为停车场、一楼部份为住客会所、2楼至29楼为住宅楼层,主要提供1房及开放式单位,实用面积由264至386平方呎,合共提供144个住宅单位,针对年青上车一族、同区分支家庭、中产以及专业人士,预计关键日期为2020年6月30日。

新地白石角东部「云汇」2期公布首张128伙价单,284平方呎开放式折实最平486.9万元起。首张价单来自第8、9、10座,包括开放式至3房,价单定价601.12万至2,001.68万,价单呎价18,351至24,950元,即时供款可享有最高折扣19%,折实486.9万至1,621.3万,折实呎价14,864至20,209元。项目正对外开放示位,发展商表示视乎情况,才决定收票时间,每票10万元。

远展沙田「珀玥」开放示范单位及公布首张价单,价单涉及50伙,首张价单全属标准1房户,实用面积由201至296平方呎,价单定价469.57至762.15万元,价单呎价由21,223至26,778元,扣除90天即供最高折扣10%,折实422.61万至685.93万元,折实呎价19,101至24,100元。发展商表示,项目每人最多入2票,而项目三日内累积收到接近1,000票,以首张价单共50个单位计,超额约19倍。

新地北角「海璇」公布首张71伙价单,全部来自第5A座,包括开放式至2房,开放式占16伙、1房占48伙、2房占7伙,价单定价1265.5万至2700.1万元,价单呎价40,710至51,569元,即时供款享有最高折扣19%,折实1025.05万至2187万,折实呎价32,975至41,771元。发展商表示周六开始收票,每票20万元,最快下周开售。

二手市场

本周香港中原城市领先指数(CCL)报186.81点,连续3周创历史新高,按周升0.26%。中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)则报189.54点,连续5周创历史新高,按周升0.50%。

本周香港中原经纪人指数(CSI)最新报76.31点,按周下跌2.04点,但仍然企稳75点水平附近,未有掉头大跌。由于上周政府公布新房策,CSI轻微回软,反映前线经纪人的乐观情绪只有轻微影响。不过,今次新房策以置业为本,相信不会影响楼价走势。如果未来数周CSI没有明显下跌,楼价升势将会持续。

香港楼盘

据市场统计,本周末十大屋苑录约600组睇楼量,按周下跌3.2%。市场人士表示,政府出招后一周,多个发展商加快推盘步伐,新盘定价亦属市场合理价,吸引不少准买家参观,分散市场焦点及睇楼客。政府出招后影响部份上车客入市意欲,合资格购买居屋人士会等候抽签结果后再作打算。

二手成交案例

西营盘「KENSINGTON HILL」高层B室,实用面积804平方呎,3房套间隔,向东,望城市景。业主以2190万元将单位易手,折合平均实用呎价27239元。原业主于2015年6月以1722万元买入单位,持货3年,帐面获利468万元,单位升值27%。

北角「柏傲山」1座低层B室,实用面积1,035平方呎,3房(1套) 连佣人房间隔,座向北面望楼景,以3,000万元沽出,实用面积呎价28,986元。原业主于2015年3月购入上址,当时作价2,507万元,持货3年满SSD期沽售,帐面获利493万元,单位期内升值约20%。将军澳日出康城1期「首都」5座低层LD室,实用面积705平方呎,采3房套房间隔,座向东南方,拥清静内园景,以920万元沽出,折合实用呎价13049元。原业主于2008年2月以467万元购入单位,持货10年,现沽货帐面获利453万元离场,单位升值97%。

荃湾「丽城花园」5座高层C室,实用面积572平方呎,3房间隔,向东,享开扬景,刚以785万元沽出,折合平均实用呎价13724元,呎价创屋苑二期新高。原业主则于2011年以333万元买入单位,持货7年,帐面获利452万元,升值136%。

火炭「御龙山」2座低层D室,实用面积565平方呎,2房间隔,以1050万元沽出,实用呎价18584元。原业主于2008年以461万元入市上址,持货约10年,是次转手账面获利589万元离场,单位升值约128%。

印花税成交案例

香港最新楼盘

工商市场

上半年成交畅旺,市场人士表示,楼市基本因素仍好,只要加息幅度不高,下半年投资市场可承接强势;而商厦呎价升幅料达15%,表现最突出。从数字上反映出上半年投资市场非常畅旺。据市场统计,2018年首季逾亿元买卖达145宗,涉及899亿元,较去年同期高48%及1.74倍。第二季市况买卖未有减慢,截至6月初,逾亿元成交增至238宗,涉资1,202亿元,已达去年的57%。当中还未计算近日最大宗买卖:太古地产以150亿元,沽出「太古城中心」第3及第4座,总楼面面积约79万平方呎,以此计算呎价约1.9万元,买家为内地财团恒力,投资主要业务以石化、纺织、金融等为主,并设有恒力商业地产,在内地发展多个项目。

工商成交焦点

全幢物业仍是投资焦点,消息指,恒地及丽新旗下尖沙咀「天文台道8号」早前获财团出价洽购,据悉近日买卖双方达成协议,成交价约40亿元,以总楼面约18.3万平方呎计,呎价约2.2万元。买家为本地财团。物业楼高19层,地下至9楼、21楼属商铺用途,其中2楼至7楼属饮食楼层,而10楼至20楼为写字楼用途。每层面积约9,000余至1.1万余平方呎,总楼面面积约18.3万平方呎,商户多以饮食为主,出租率理想,呎租约50元。

政府研究重启活化工厦措施,有厂家以9,900万元购入大角咀「兴业中心」工厦全幢,呎价约4,714元。土地注册处资料显示,大角咀榉树街37号兴业中心全幢以9,900万元易手,新买家为天创(亚洲),注册董事包括黄友辉及黄雅丽,为皮草厂家。该物业地盘面积约1,800平方呎,现为1幢15层高工厦,以总楼面约2.1万平方呎计算,呎价约4,714元。该物业多年前获批改建成1幢酒店,提供48个房间,相信有机会透过补地价重建商厦等发展。甲厦造价持续理想,永伦集团再增持商厦,收购香港夏悫道16号「远东金融中心」47楼4701室,总面积约2,780平方呎的海景商用办公单位,售价1.65亿港元。原业主于去年以1.01亿元购入单位,持货仅一年转手,大幅获利约6,400万元,单位升值63%。以成交呎价计,打入本港最贵商厦呎价单位第3位,仅次同厦33楼,呎价6.1万元成交,以及中环皇后大道中9号34楼呎价6万元。

发展商动向

地政总署公布,上月共有两个新盘新预售楼花申请,共涉及214伙,包括新地东半山「司徒拔道18号」项目及旺角「利‧晴湾23」。新地东半山「司徒拔道18号」项目,涉及72伙,惟申请中所显示的预计关键日期为今年9月30日,楼花期逾两个月。因为项目属豪宅楼盘,工程及装修尚需不少时间处理,项目倾向稍后以现楼形式发售。另有利集团与市建局合作的旺角松树街23号及橡树街87号项目,亦上月申请预售,命名「利‧晴湾23」,提供142伙,预计关键日期为2021年1月31日。

其它消息

综合市场资讯统计,今年上半年一手新盘累沽约8050伙、估计期间销售总值约1200亿元;相对去年同期录得累售约9700伙、销售总值约1260亿元,按年分别下跌约17% 和5%。然而,整体楼市持续处于升轨,一手单位售价自然水涨船高,今年上半年每伙一手单位的平均成交价近1500万元,除了较去年同期录得的平均成交价1300万元按年上升15% 外,相信亦属历史新高。按发展商区分,上半年以新世界、会德丰、新地、长实、恒地等五大发展商销售成绩最标青,五大发展商旗下楼盘上半年内共售约5750伙、估计吸金总额达825亿元,均占整体市场份额约70%。

楼市交投炽热,代理人数再向上突破。地产代理监管局截至六月底最新数字显示,持牌代理人数录39,298人,按月再增115人,连续四个月创新高。而代理分行数目亦按月增46间,最新录6,976间,亦是史上高位。资料显示,五月整体楼宇买卖约7,778宗,平均5名代理促成一单成交。香港发展局公布特区政府2018-19财政年度第二季(7月至9月)卖地计划,将推出五幅土地,其中三幅分别位于大屿山、山顶及屯门,两幅位于启德,合共可提供1850个住宅单位。另外港铁何文田站的项目将可提供900个单位,预计新一季可提供的总住宅单位数目为2750个单位。另外,特区政府早前已公布会将9幅私营房屋用地,改拨发展公营房屋。其中一幅是位于观塘安达臣道石矿场附近的用地。而未来2季会视乎其他土地来源,继续多管齐下,推售合适私楼用地,以达全年1.8万伙目标,回应社会需求。