一手市场

七一过后,香港新房市场涨价有所放缓,大概有3个新盘供应。其中,大角咀单幢迷你盘「尚玺」刚推出的76伙,就已经占据了整体市场的近70%。而在二手楼盘方面,在新房策推出后,由于一些市场人士指出未见私楼业主,所以封盘或加价,但由于楼价升势持续,空置税成效有限,楼价将加快提升,变相加速市民入市步伐,周末预约睇楼宗数,比上周升三成。其他消息,特首林郑月娥公布6大新房策措施主要涉及3项目标,包括令资助出售房屋可负担、增加资助出售房屋供应并加强支持过渡性房屋计划、促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

本周推售项目

一手新盘讯息

新地将军澳「晋海II」(日出康城第IVB期)周一开卖32伙新推单位,成交纪录册显示,项目单日售出22伙,成交价由664.61万至1,243.17万元,单日套现逾2亿元,其中3A座40楼F室,面积343平方呎1房,以697.59万元售出,呎价20,338元。

新地山顶「TWELVE PEAKS」于周日,招标售出项目8号洋房,洋房面积4,784平方呎,成交价7.3亿元,呎价152,592元,洋房并连2,889呎花园及817呎天台,今次8号屋成交呎价打破同区「MOUNT NICHOLSON」 2号洋房于今年3月份创下的呎价151,785元纪录,成为亚洲最贵洋房呎价。

英皇现楼新盘屯门扫管笏冠发街洋房新盘上载楼书,并命名为「珀居」(PEAK CASTLE),部分单位出现花园大过单位情况。由于项目刚获政府批出满意纸,故公布楼书,关于公布价单或销售安排则未有定案。「珀居」位处扫管笏冠发街8A-8H, 8J, 10, 12, 16, 18, 20, 22号,由14座洋房组成,实用面积2,761至4,132平方呎,当中面积最大属于1号屋,面积4,132平方呎,另有185平台及4,873平方呎花园。

新地白石角东部「云汇」原定先推第1期,现改为先推项目第2期,并最快下周开示位。「云汇」发展项目分两期发展,共10座住宅大楼,合共提供1,444伙,6月获批预售的第2期属于第8至11座,共640伙,提供开放式至3房(连套房)及储物室及工作间户型,标准户面积约280至840平方呎,主打约440至510平方呎2房,占约48%,有别于第1期主打2房及3房。

信置与市建局合作的观塘市中心重建项目,两期合共1,999伙,第1期命名为「凯汇」,涉1,024伙。凯汇现时仍待批预售,计划下季推出,户型相当多元化,由1房至4房不等。1房由350平方呎起,2房约500平方呎,3房则约700平方呎,至于4房则约1,200平方呎,当中以2、3房属主打的户型,比例占整体约85%。

南丰集团及丰资源合作的寿臣山深水湾径8号项目已批入伙纸,正式命名为「深水湾径8号」,并已上楼书。发展商指「深水湾径8号」采用低密度式布局,提供52户分层大宅;户户大宅设计,提供三房(3套房)至四房(3套房)间隔,标准单位实用面积由2,865至4,214平方呎,预计关键日期为下月12日。

二手市场

本周香港中原城市领先指数(CCL)报186.33点,创历史新高,按周升1.03%。中原城市大型屋苑领先指数(CCLMass)则报188.60点,连续4周创历史新高,按周升0.99%。

本周香港中原经纪人指数(CSI)最新报78.34点,较上周的79.36点回软1.02点。反映上周中美贸易战扩大,引起港股下挫,以致前线经纪人情绪出现短暂轻微波动,但仍然高企80点上下水平。前线经纪人对本地楼市前景持续乐观睇好,相信CSI继续高位企稳。市场预期本周新屋空置税有机会出台,对楼市的影响尚未反映,因此需密切关注未来数周CSI走势。

据市场统计,本周末十大屋苑录约620组睇楼量,较上星期升3.3%,3天公众假期录约780组,睇楼气氛热闹,可见楼价持续上升,买家大多心急入市,纷纷趁长假期出动睇楼,料下月一二手交投气氛持续向好。

二手成交案例

山顶豪宅「倚峦」23号屋登记以2.2亿元易手,单位实用面积2,378平方呎,成交呎价92,515元,登记买家为茂盛控股主席伦耀基,亦即永伦集团伦志炎的儿子。原业主于2011年以1.98亿元购入单位,现易手帐面获利2,200万元,升值11%。

北角「海峰园」1座(高峰阁)中层E室,实用面积834平方呎,3房(1套)间隔,座向西面望开扬海景,以1,999万元沽出,实用面积呎价23,969元。原业主于2002年1月购入上址,当时作价380万元,持货至今转售,帐面获利1,619万元,单位16年升值逾4.2倍。

将军澳「天晋IIIA」1A座中层B室,实用面积841平方呎,三房套房另多用途房及工人套房,向东南,可眺望海景。现以1648万沽出,实用呎价19596元。原业主于2014年9月以1046万元买入,持货近4年,现易手帐面获利602万元,升值58%。

何文田「皓畋」8座低层C室,实用面积609平方呎,2房间隔,以1,300万元易手,呎价21,346元。原业主2016年11月以1038万元买入,帐面升价262万或25%,惟持货仅逾1年半左右,须付10%额外印花税(SSD),涉税约130万元,若扣除税款后,未计其他杂费,帐面获利约132万元或13%。

元朗「尚悦」7座高层B室,实用面积439平方呎,两房间隔,以658万元成交,实用呎价14989元。原业主于2013年1月以424.84万元一手买入,持货5年,帐面获利233.16万元,升值55%。

印花税成交案例

工商市场

6月份工商铺楼宇买卖合约登记暂录671宗及60.21亿元,料全月录约880宗及80亿元,跟5月份886宗及78.84亿元相若,连续两个月企稳880宗及80亿元水平。市场上有多个工厦拆售项目,相信会进一步推高7月份整体登记数字,将有望迫近950宗水平。按半年方面,2018年上半年暂录5,055宗及645.22亿元,受惠于多个工厦拆售项目,上半年的宗数已经继2013年上半年7,508宗后,创下10个半年度新高。料2018年上半年将录约5,265宗及665亿元,宗数连升4个季度,累升1.5倍。

工商成交焦点

分层甲厦仍是市场投资焦点,中环「美国银行中心」全层楼面,以约7.63亿元易手,呎价约5.5万元,创该厦呎价新高。项目连双车位,而单位亦享维港海景。是次成交,不仅打破本年初该厦高层07室,面积约1,303平方呎,以约6,645万元易手,呎价约5.1万元纪录,成为物业呎价新高。此外,成交亦打入本港甲厦呎价排名第4位。

全幢商厦受捧,上环皇后大道中「299QRC」全幢商厦,以约21亿元易手,呎价约2.2万元。原业主为资深投资者罗守辉,持货9年转手,大幅获利约16亿元,升值3.2倍。市场消息称,上环299QRC全幢易手,物业位于上环皇后大道中287至299号,项目现时为一幢25层高写字楼,低层地下、地下及1楼为商铺,2楼至23楼为写字楼用途,项目建筑面积约94,500平方呎。

受「起动九龙东」影响,观塘区近年由工业区蜕变成工商综合地段,吸引不少投资者及用家市场热捧,带动观塘工厦交投活跃,成交日益增加。开源道50号「利宝时中心」地厂,面积约2,395呎,涉及金额约6,000万元,平均呎价约25,052元。市场平均租价为每呎90至100元,回报厘数可达4.3至4.8%,回报理想。原业主理想集团于2009年3,000万购入,持货9年,帐面获利3,000万,新买家为区内资深投资者。该物业罕有地厂,楼底高16呎,内设洗手间及冷气。该厦外观是玻璃幕墙,拥云石大堂,属新型的名牌工业大厦,位于鸿图道开源道交界。此外,附近是各类交通工具交汇处,邻近巴士总站,近码头,步行5分钟直到观塘地铁站,交通十分方便。附近配套亦完善,有银行、食肆及商场,人流畅旺。

发展商动向

港铁黄竹坑站上盖第3期项目为该站唯一商住物业,将提供一个约50万平方呎的商场,总项目楼面逾150万平方呎,市场估值最高达361.4亿元,挑战最贵港铁项目。由于涉资额庞大,项目共接收36份意向书,反应略逊于该站的1期(39份)和2期(37份),但仍为铁路项目意向书纪录第3多,与首季推出的油塘通风楼项目相同。楼价持续向上,发展商对土地需求有增无减,吸引本地多家发展商提交意向书,包括长实、新地、会德丰、南丰、高银地产等,而先后夺得该站项目1期的路劲,和2期的信置及嘉里均表示对项目有兴趣,欲再下一城。

其它消息

行政长官林郑月娥公布六项房屋政策新措施,有关措施旨在达到三个目标,包括令资助出售单位更可负担、增加资助房屋单位供应,并加强支持过渡性房屋供应,以及鼓励一手私人住宅单位尽早推出市场。措施包括修订资助出售单位的定价政策、将位于马头围道项目改作「港人首次置业」先导项目、改拨私营房屋用地以发展公营房屋、成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目、向空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」及修改地政总署「预售楼花同意方案」以改善销售手法。关于「额外差饷」的措施,政府要求获发占用许可证达12个月或以上的一手私人住宅单位的业主,主要为发展商,每年向政府申报单位的使用情况。若单位在过去12个月内,有超过6个月的时间并未作居住或出租用途,便会被视为空置单位,有关业主须缴付「额外差饷」。「额外差饷」会由差饷物业估价署按年征收,金额为该单位的应课差饷租值的200%,即大约相等于楼价的5%。另外,关于「预售楼花同意方案」,政府要求发展商每次推售的住宅单位数目,均不能少于总数的20%。若剩余未卖出的住宅单位数目少于总数的20%,发展商须一次过推售所有剩余单位。上述20%的规定会在宣布后即时生效,并适用于「预售楼花同意方案」下地政总署新收到及现正处理的预售楼花同意书申请。