美国储局今年第二次减息0.25厘,暗示或加快量化买债,原本对资产市场刺激需求,不过,港股于之后一日(9月19日)却不升反跌,银行及收租股没有太大刺激,再一次证明了政治市影响了资金市,港楼缺乏利好因素,第四季香港房价跌幅将更会明显。

政治市冲击,楼价未见底

过去一週与不同机构见面,包括发展商、银行、公共事务核心成员閒谈,第一个反应对刻下香港经济已下行,经济增长已失去了动力,当市面出现裁员潮时,那时各行各业削减成本将会加剧。

自从银行在美国减息之前,已纷纷调升供楼息率上限,已看到未来经济有转势的机会,以免增加银行呆坏帐,故此在选择客户上转趋审慎,避免重现资不抵债最坏情况发生。

以600万元正常平均价而言,可造八成按揭,换句话说楼价预计有逾两成的跌幅。

至于整体楼价指数只在高位回调3个百份点,未及反映现实情况,若以现时市场气氛只集中新盘市场,成交归边越见严重,偏低成交量未反映真实市况。

老楼认为业主心态未转,成交未可见旺,亦被一手抢去了二手客源,数据更难反映真象,政治市下难预测走势,因为这大大不能有准确预测。

政治市不同政策市,政治市乃手段,要看事件要持续多久;而政策市则有时间预计示人,不会无止境下去,在资金出入走势评估政策市的结果。如2008年金融海啸期间,全球量化刺激资产价格急促回升,资金市胜了一仗;而政治市影响更全面,未可一时两刻便会解决。

在政治时下可见到本港零售业这类对经济敏感行业,前景率先下滑,或许会出现一定规模的减薪及裁员潮,也对楼市的购买力产生实质打击,原本想买楼的中产市民,也会停一停想想是否愿意背上一个债务,同时要付出半生储蓄,当若有重大钱财需要时便无银可用,始终现时环境不佳,近身钱相当重要。

其实新盘市场也受政治市打击,在订价上大幅让步来增加市场注意力,另新入伙的新盘货尾也透过回赠比率或长成交期促销,看来只要买家愿意「埋嚟睇、埋嚟拣」,对楼市乐观程度正趋下跌。