数年前,有谁想像得到香港豪宅地段,如港岛南的浅水湾,或距离中环核心商业区数步之遥的半山区,逐渐失去外籍行政人员及本地富豪的拥戴?当然,这些豪宅区目前仍有不少需求,但随着交通基建扩展、住宅供应增加、及校网延伸,传统地段已不是唯一的理想选择,家庭客亦因此转移目光。

山顶、半山及南港岛仍有强劲的租务需求,尤其是区内目前供应紧绌,加上位处城中最显赫地段,更坐拥优质国际校网。然而,愉景湾与西贡也是热门选择,深受追求自然环境与社区生活气息的家庭欢迎。

对于移居香港的家庭,在港挑选学校向来都是一大难题,相反地,不少本地家庭则准备送子女到海外留学。现时在将军澳及大埔有不同类型的大单位供应,而在2018/19及2019/20学年,区内则共有四间国际学校投入服务,备受注视。将军澳有思贝礼国际学校、香港法国国际学校、香港墨尔文国际学校,大埔则有香港美国学校。两区的生活方式与偌大空间,吸引不介意住远商区、通勤时间较长的外籍买家。高力国际香港及南中国研究部主管Rosanna Tang认为:「校网或生活环境是家庭择居的主要因素,而写字楼去中心化亦在影响他们的搬屋决定。」

大埔

仲量联行驻香港研究总监Cathie Chung同意有关说法,「商厦市场的去中心化趋势,令新界东纳入买家的选区范围,例如将军澳,西贡与大埔亦获得上班族的青睐。」随着中环及湾仔绕道、西贡公路改善工程、沙中线铁路等基建项目于日后落成,来往这些地区的交通将更畅顺快捷。

在2016年之前,常有听闻就业市场减省外籍行政人员人手及其薪酬与福利,但目前情况似有所改善。虽然跨国企业收紧开支,但2018年来港工作外籍僱员的薪酬加幅(平均)为3%,中级职位经理每年收入约二百万港元,包括福利在内,这表示僱主提供的房租及教育津贴有所提升,令豪宅租务需求急增。高力国际在六月份发表的《The Evolving Residential Market》 中提到:「虽然传统豪宅地段依然热门,但新开设的国际学校、九龙与新界的大量新住宅供应,逐渐受到物色大单位的专业人士与外籍客注视。」

成本与价值

Rosanna指出,半山区与山顶仍然是外籍客心目中的矜贵之选,「财力较雄厚」的本地人也锺情传统豪宅地段。然而,越来越多人愿意放弃这个尊贵身份,以换取更大的生活空间与优秀教育。这促使新界区受到追捧。2019至2020年,大埔与西贡(包括将军澳)的新楼供应分别为7,500及6,500伙,合共佔本港同期新供应总数近35%,远超于沙田、港岛东、中西区以至元朗等地的新盘数量。大埔的新单位当中有581伙面积高于1,720平方呎,南港岛的大单位比例甚高,270伙面积高于1,720平方呎。

将军澳

截至六月,将军澳及大埔均有一系列单位月租60,000元,港岛、九龙及新界的大面积单位分佈明显。高力国际表示:「港岛区三房单位价格高出新界同类型单位六至八成。以月租40,000元为例,租客可租住薄扶林贝沙湾的两房豪宅,或者是西贡傲泷的三房豪宅。」

如果租金差距不够令新界楼吸引,区内学费亦是一大魅力。将军澳及大埔区内学校一年级学费介乎80,000至200,000元。根据高力研究,港岛及九龙的优质学校学费120,000元起,种种因素意味着港岛区光环渐褪。Cathie总结:「展望将来,企业机构提供的房租津贴将会持续收紧,随着新界区有大量新楼供应及交通逐步完善,预期该区豪宅走势可稳步上扬。」