香港房价高企,不少人归因于高地价政策,无论回归前后,政府都不承认有这个政策存在,然而不时学界和民间都有人要证明它的存在,只不过是政府不承认而矣。作为物业投资者,固然受惠于这个政策,但是若政府作出改变,甚至根本就没有它的存在,又如何自处呢?

内地有「土地财政」一词,源于中央政府收回地方财权之后,同时准许地方政府以卖地收益补贴财政,被认为是照抄香港的高地价政策,依赖土地收益支撑财政,与香港虽有大同,却有小异。虽然香港政府不少收入与土地房屋相关,但是不似内地要上缴中央,香港可以独立处理其他的财政收入,换句话说香港对土地财政的依赖比内地少得多。

另一个大差异是香港的税率远比内地为低,除了上述不用上缴中央之外,土地和房屋相关的收入,包括卖地、物业印花税、差饷、地租、物业税,以及与地产相关的利得税等,都代替了一部份的直接税如薪俸税、利得税等等。换句话讲全香港的市民和企业,或多或少都直接或间接受惠于此。

那么究竟香港有没有「高地价政策」呢?笔者认为,高价企并不是政策的结果,而是香港的经济活动制造出来的经济地租(Economic Rent)导致楼价高企,政府的政策只不过是适应这种现实情况:压低其他税项,转而从土地获得收入。其理甚为简单:如果可以用政策令到楼价高企,那为何那些穷国不去采纳此法呢?所谓「高地价政策」其实是倒果为因。

在香港这个现实之下,可以享受低税率之余,同时也可以受惠于楼价高企的办法,就是投资房地产市场:从支付「土地财政」的受害者,变身为「高地价」现象的受惠者。坊间不断灌输买楼就是做楼奴,其实真正的楼奴是要代业主供楼,又不获政府扣税的租客 。