转眼间2019年又过了一半,香港楼市外有中美贸易战的阴霾,内有政治经济的风险,然则无论实体经济或股市楼市均陷于盘局:多数人都明知有事情要发生,但是横看直看都好像没有明显的恶化迹象,期待中香港房价的大起大跌均没有出现,令人觉得无所适从。

先分析实体经济的状况,因为楼市走向最终建基于实体经济多于市场心态,原本去年两大基建的落成,可以预期为香港注入新的经济活动,部份区域亦出现了旅客大量出没的情况,本应是利好本地的经济,然则实际的情况却是多出来的并未足以抵销来自本港需求的损耗。笔者从不同的渠道听到,本港的对外贸易行业因中美贸易战而出现失调,已经波及了部份行业,只不过是被游客增多的表象所蒙蔽,表现在楼市则是能受惠于外来经济的区域铺租靠稳,依赖民生日用区域则渐渐出现吉铺。

股市有所谓金丝雀时刻(Canary Moment),以前科技没有那么先进,可以用仪器量度一氧化碳,煤矿工人每天开工都把金丝雀带下矿坑的,如果矿坑内一氧化碳过多,金丝雀会死掉,工人立要撤离。铺市是楼市的金丝雀,因为那是人人都见得到的,不似工厂写字楼住宅,不容易看到空置的情况。笔者之前预期的整体没有多大上落,却会出现各区之间的个别发展,2019年上半年已经看到苗头,未来一年半载只会继续扩大下去,置业一定要严选地区。

至于整体楼市,笔者大胆提出将会进入「赚住时代」,以前楼市淡市有一个说法:「赚不到价就赚住」,意思是即使扣除利息等支出打个和,业主还可以赚到居住在物业内的效益,算是一种心理上的安慰。楼市的所谓「刚性需求」,说穿了是先体现在住宅租金,因为其他种类的物业是用来做生意的,住宅却是生活的基本需求,在未来供应短缺之下,住宅租金将会继续上升,就算经济不好也要住,而且整体单位面积已经缩无可缩之下,租金将会继续上升。