近期多间机构或专家都改变对香港楼市前景的看法,主要因为六大因素,包括中美贸易战缓和、内地的放水行动、股市上升、美国加息周期结束、发展商放慢建楼速度、中期土地供应减少等,令本港楼市环境被看好,即使中美贸易战仍存隐忧,但在各项利好消息刺激下,准买家羊群心理再现,担心「迟买贵几球」,造就今次「极速大反弹」。

香港新房通

中美贸易角力是导致去年楼市及股市急速下跌的主因,但随着贸易战局势缓和,影响性由负面变得淡化。此外,面对中美贸易战的影响,内地持续「放水」振兴经济。近月恒恉重上3万点以上,更加令市场资金氾滥,刺激市民置业意慾。另一个重要影响因素为息口,美联储于3月宣佈,今年9月底停止缩减资产负债表,当局更估计今年可能不会加息。市场普遍预期,本港低息环境将会持续,即使今年本港银行或因为港美息差较大,或可能会轻微加息,但预料低息环境并未改变,对于有意入市人士无疑打下一支强心针。

此外,本港楼市的多项基本因素也正在改变。首先是长策会将公私营房屋比例由原来的六四比改为七三比,在整体土地供应不足之下,私人房屋供应目标再减少25%。另一方面,过去8个财政年度的潜在私人土地供应估计可建单位数目平均每年约29,400伙,但发展商过去8年实际吸纳土地供应数目可建单位仅约19,400伙,平均比率只有66%。再看看本财年潜在私人土地供应只有约15,500伙,假如以7成比率计算,新财年最终可吸纳土地供应可建单位数目将少于11,000伙,按财政年度减少约25%。

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还有,在一手空置税快将实施下,估计发展商会倾向以农地补地价项目或旧楼重建项目等方法增加土储,因为这类项目没有落成时间的限制,不受空置税影响,换言之,发展商可以人为控制供应量。市场当然看见这些变化,楼市在买家羊群心理下,难免又一哄而上。