根据哈里森的地产周期理论,一个完整的房地产周期需要18年。这18年里,房价会先上涨7年,然后可能会发生一个短期的下跌,然后经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂(哈里森称之为“胜利者的诅咒”),最后是历时4年左右的崩溃。

根据这个理论,哈里森曾准确地预见美国和英国三十年的数次泡沫崩溃。而在经过了连续15年上涨后,香港楼市这一轮上涨周期已经走完了“胜利者的诅咒”,到了最后一个阶段。

除了大的周期,香港房价如今的下挫也是多种因素共同左右的结果。

首先,内地资金的不断流入,是香港楼市多年来不断上涨的重要倚靠。仅2017年,内地对香港住宅用地的投资金额就高达70亿美元。

据《证券时报》报道,今年6月,位于何文田的一处楼盘天铸,一个停车位卖到了600万港元,创全港停车位新高纪录;截至今年9月,这个盘的7幢洋房已经卖掉了5幢,其中4幢都是内地投资客用公司名义入市,光交税就贡献了2.67亿港元。

但随着内地资管日益趋严,内地流入香港地产市场的资金大幅下降。

一是内地金融监管部门严查资本跨境流动与洗钱行为,令不少内地高净值客户有钱“出不去”;二是去杠杆进程导致不少境内民营企业家囊中羞涩,无力承受赴港买房的“大额开支”。

根据高力国际统计,2018年上半年,中国内地对香港住宅用地的投资金额累计为8.35亿美元,如果保持这一趋势,全年投资额仅为16.7亿美元,不及去年总额的25%。

2.其次,随着美元步入升值周期,就像一台强力磁铁将全球资金吸往美国,全世界都面临着不小的流动性危机,对资产完全自由流通的香港来说影响更为剧烈。

最先被抽水的是香港股市。今年以来恒生指数一路下跌超过10%,而且跌势并没有好转的迹象。