一手市场

上周楼市继续吹淡风,一手气氛观望气氛浓厚,销情放缓,早前积极情绪早已消散,现阶段买家态度审慎。而且欠缺大型全新楼盘登场推售,焦点投放二手市场。

一手新盘讯息

恒地及新世界合作发展的元朗「尚悦‧岭」于上周五(2/11)原价加推51伙,折实价334.5万元入场,连同首批101伙,合共152伙全数于周一(5/11)开售,其中60伙折实低于400万元。户型由开放式至2房,实用面积195至270平方呎,包括首度推出的251平方呎1房户。今批单位定价344.8万至425.4万元,呎价14,663至19,036元。最高折扣优惠维持为3%,折实售价334.5万至412.6万元,呎价14,223至18,465元。

沙田丽坪路新盘「沄沣」于上周三(31/10)售出2伙单位,单日套现1.056亿元,其中实用面积2,083平方呎的洋房H3号,造价5074.1万元,呎价24,360元;另3座3楼B室,实用面积1,614平方呎,成交价5,486万,呎价33,990元。其后,发展商再加推2幢洋房招标,但今次采用每日招截标模式发售。招标洋房为H2号及H9号屋,由今周二,11月6日至11月19日期间作每日招截标形式销售,招标时间为每日上午11时至中午12时,每日招标1小时。项目上周开始以招标形式推售,目前已售出6幢洋房,总套现金额逾3.2亿元。

远东发展旗下元朗唐人新村洋房项目「珀爵」已批出预售及满意纸,项目已属现楼。预料于11月内上载楼书及开放现楼示范单位,并以招标方式发售,将参考同区洋房造价。项目提供24座洋房,实用面积2,000至2,700方呎,提供3房3套至6房双套间隔,每座均设有双车位,部分更设独立升降机。

二手市场

本周香港中原城市领先指数(CCL)报183.70点,按周跌0.58%。中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)则报186.64点,按周跌0.65%。

本周香港中原经纪人指数(CSI)最新报33.77点,较上周的37.15点下跌3.37点。 CSI持续下跌,连跌13周,本周迫近30点水平,并继续向下寻底。预期CSI跌势未止,目标30点以下。上一次CSI跌穿45点好淡争持区间下限,是2015年9月份。当时指数由77.10点急跌至33.05点,8周累跌44.05点。其后12周守住20点至30点水平,其间最低跌至22.58点。同期楼价随即见顶回落,当时CCL调整23周,累跌12.94%。

据市场统计,本周末十大屋苑录373组睇楼量,较上周下跌4.4%。市场人士表示,发展商持续加快推盘步伐,但本周末一手市场未有全新盘发售,暂欠焦点。市场上仍充满负面消息,楼市开始出现劈价成交,令业主纷纷减价求售。市场交投气氛弱,即使业主愿意减价,买家仍想观望一段时间。

二手成交案例

大潭「红山半岛」4期5座低层A室,实用面积约1,575方呎,3房套房及工人套房间隔,开扬露台外望全海景,获买家斥4,200万元承接,实用呎价约26,667元。原业主于2008年12月以约1,668万元购入,现转售账面升值约2,532万元,升幅逾1.5倍。

土瓜湾「翔龙湾」6座低层E室,实用面积约616平方呎,采三房套两厅间隔,外望可享海景。以1,020万元沽出,折合实用面积呎价约16,558元。原业主在2012年8月,以约650万元买入上述单位。持货6年,现转手帐面获利约370万元,赚价约57%。

何文田「半山壹号」2期富甲半山一伙天台特色户,单位实用面积1,567平方呎,采四房双套房间隔,另设工人套房,向园景,天台拥开扬市景,以4,280万元成交,平均实用呎价27,313元。原业主于2010年以约3,535万元购入上址,持货8年,现沽货帐面获利745万元离场,单位升值21%。

火炭「晋名峰」B座高层C室,实用面积753方呎,3房套房间隔,座向东南,望城市景,成功以1,240万元连一个车位易手,实用呎价16,467元。原业主于2011年5月购入上址,当时作价790万元,持货7年至今沽售,账面获利450万元,单位期内升值约57%。

大围「溱岸8号」1座高层A室,实用面积1,263平方呎,以2,688万元易手,实用面积呎价21,283元。原业主于2015年5月购入上述单位,当时作价1,950万元,持货3年SSD期满沽售,帐面获利738万元,单位升值38%。

工商市场

据市场数据显示,今年第三季4大核心区租金中,铜锣湾、尖沙咀及旺角按季均录得上升,升幅介乎0.7%至1.4%;中环则微跌1.8%。而年初至今,除中环铺租跌4.8%外,其余3区均录得升幅。市场人士指出,中环商铺空置较多,因该区铺位业主持货能力最强,不急于放租,令租金相对受压,而其他各区则相对平稳。事实上,铺租从高位回调已多,市民消费力亦慢慢转好,成为租金止跌回升的原因。但近两个月外围市况波动,中美贸易战不是偶发事件,或会持续一段时间,并产生连锁反应,加上息口向上,人民币下跌等,影响消费信心。零售商对明年扩充计划均有所放缓甚至叫停,因对前景仍有忧虑,取态审慎下对明年商铺租务市场及租金均有影响。

工商成交焦点

据市场消息指,证监会正积极洽租鲗角涌太古坊「港岛东中心」,涉及10层合共约20万平方呎楼面,该厦呎租约55元,据悉双方仍在洽商中,若最终落实,将成今年最大手商厦租务成交。证监会总部目前位于中环「长江中心」30至33楼及35楼全层,租约将于2022年届满。据悉,早年证监会签订租约,呎租逾百元,若洽租最终落实,可节省逾半租金。

据市场消息指,有财团正对长沙湾青山道「嘉名工厂大厦」进行收购,收购呎价约8,800元,涉资接近32亿元。资料显示,位于青山道688至690号嘉名工厂大厦,是一幢楼龄49年的旧式工厦大厦,地盘面积约3万平方呎,以地积比12倍计,重建楼面面积最少达36万平方呎,一共涉及约89份业权。据悉,现时已经有接近8成业主接受出售单位,极有机会短期达成交易协议。

新鸿基沙田石门「W LUXE商厦」过去一周再沽8层楼面,开售至今已达10日,累积售出共15层楼面,套现逾20亿元,项目余下的7层楼面将会加价3至5%,现时正接受认购。发展商称,已售出单位平均成交呎价约12,600元。而余下推出发售的7层楼面,平均呎价13,000元。而项目顶层全层户连天台户特色户意向价1.5亿元,意向呎价约2.2万元,由于该层划分为4个单位,希望以全层户或以两对相连单位出售。

湾仔「东区商业中心」19楼09室,面积约586方呎,成交价约879万元,呎价约15,000元,属于分拆项目最细楼面单位。该层分间为8个单位分拆出售,面积586至863方呎;项目自推出市场后反应不俗,至今累售6伙,现尚余05室及06室待沽,面积均为830方呎,意向呎价约15,500元。

发展商动向

政府推出「明日大屿」愿景计划后,大屿山首幅住宅地于上周五(2/11)截标,该地皮邻近䃟石湾,离大屿中心区一带较远,地盘面积约59,200平方呎,地积比率约0.4倍计,最高可建楼面约23,700平方呎,预料可享海景。地皮吸引6间财团入标,包括发展商会德丰、信置、嘉华投标,惟地皮最终由盛裕兴业有限公司以1.6亿元投得,楼面地价6,753元,比估值下限11,000元低约39%。

其它消息

九龙启德第4B区3号地盘的新九龙内地段第6574号的用地于上周五(2/11)截标,共接获8份标书。该地地盘面积约为104,475平方呎,指定作私人住宅用途。最低及最高的楼面面积分别为344,771平方呎及574,615平方呎。该地皮规模较大,涉及投资额亦较高,加上近日楼市成交气氛放缓,地皮仍能接获8份标书,可见市区优质地难求,而启德新区拥大型基建及沙中线概念,发展潜力优厚,故能吸引发展商入标竞投。该地估值91.9亿元,每呎楼面地价16,000元。

地政总署上周五(2/11)公布,将公开招标出售在2018至19年度卖地计划内位于九龙启德第4B区2号地盘的新九龙内地段第6575号的用地。招标于11月9日开始,截标日期为12月21日。新九龙内地段第6575号的地盘面积约为9,048平方米,指定作私人住宅用途。最低的楼面面积为33,116平方米及最高的楼面面积可达55,192平方米。

九龙启德第4B区4号地皮将于今周五(9/11)截标,预计为政府库房带来约109.20亿元。地皮(新九龙内地段第6591号)的地盘面积约104,475平方呎,可建楼面总面积约574,733平方呎,高度限制水平基准为95米及35米(低座),用作私人住宅用途,估计每方呎楼面地价达19,000元。

根据地产代理监管局数据显示,截至10月持牌代理人数录得40,008人,较9月的39,834人,按月增加174人或0.44%,自今年2月以来连升8个月。人数扩充最主要来自前线代理,当中营业员牌照(即S牌)人数最新报21,674人,按月增20人。而持有地产代理(个人)牌照(即E牌)人数则为18,334人,按月增加154人。