本月多达7个新盘推售,包括多个大型项目,如元朗「朗城汇」、油塘「海傲湾」及屯门「弦海」等,连同部分余货单位,合共有逾2,100伙发售。惟一手私人住宅暂录约1,000宗成交(截至28/10),售出比例不足5成,创4月份约620宗成交后新低。过去周末两天录约13宗成交,属32周以来新低,包括重推的新鸿基筲箕湾「形荟」(6伙)及将军澳「晋海II」(19伙),亦各沽出1伙。

一手新盘讯息

新鸿基现楼豪宅盘何文田「天铸」(天铸第1期)以招标形式售出2幢洋房,项目7幢洋房全数沽清。成交纪录册显示,7号屋、8号屋上周以招标形式售出,实用面积分别2,797及3,406平方呎,造价逾2.48亿及逾3.33亿元,呎价分别89,000及98,000元,当中8号屋打破早前1号屋纪录,造价创何文田住宅新高外,呎价则创九龙洋房新高。

由九龙仓集团持有,会德丰地产发展的山顶超级豪宅项目「77/79PEAKROAD」突击公布成交2座洋房,总金额9.6亿元。项目合共8幢洋房,成交单位为山顶道79号及山顶道79A号洋房,透过内部转让分别以4.81亿及4.79亿元转让予WharfDevelopmentLimited旗下附属公司AffluentPeakLimited及DeluxeAchieveLimited。由于项目尚未公布楼书,未有洋房面积。

香港楼盘

由恒基及新世界合作发展的元朗「尚悦‧岭」(蝶翠峰第五期)公布首张价单。涉及101伙,实用面积由195至370平方呎。价单定价介乎327.5万至632.2万,价单呎价介乎14,862至18,108元。买家最高可以享用3%折扣,折实价介乎约317.7万至613.2万,折实呎价介乎14,416至17,564元。项目暂累收150票,已录足额认购,发展商表示,最快今周加推,下月初发售项目3成单位。

恒基主席李兆基私人持有的北角新盘「维峰‧浚汇」于上周四(25/10)公布楼书,并拟于今周开价,最细由175平方呎起。楼书显示,项目位于木星街23号,单幢27层设计,共216伙单位,只有开放式及1房,1层9伙设计,共享2部升降机,标准单位有199伙,196至290平方呎;另有17伙特色户,面积175至302平方呎,最细单位为3楼J室,面积175平方呎,另有64平方呎平台。项目属于旧契项目,预期关键日期为2020年8月31日。

新鸿基位于坚尼地城的全新模式出租住宅项目「隽庭」(TheKennedyonBelcher’s)由今年8月招租至今已租出逾66伙,平均成交呎租逾70元,发展商最快在下月加推58个单位,预计平均呎租约逾80元。项目提供128伙,间隔由1房至3房(连套房),单位实用面积介乎约345至834平方呎。发展商提供灵活弹性的租期,租期由2个月至2年不等。

由大生银行马氏家族成员持有的大银地产发展,旗下长沙湾现楼全新盘「翠雅山」年内推出,但只推售7伙,余下一律收租。项目倾向招标形式推售,考虑先推第1、3座两座全幢共7伙2房至4房;余下28个单位会收租用途,租金未定。项目位于长沙湾大埔道383号,共3座,提供35伙,1房至4房,主打3、4房单位,实用面积1,352至2,496平方呎,当中最细面积单位为2房起步。

由中原独家代理西半山般咸道18号「yoo18BONHAM」,推出「YOO1001夜付款计划」全新优惠。买家于投标时须缴付楼价5%之金额作临时订金,在签署正式买卖合约后再缴付楼价5%作加付订金,其后90%楼价可在标书接纳后1001夜缴付。全盘提供总数12伙单位,早前以招标形式沽出2伙,包括影星舒淇今年6月初属于27及28楼复式单位,成交价逾1.27亿元,呎价51,000元。

二手市场

本周香港中原城市领先指数(CCL)报184.77点,按周跌0.16%,连跌4周共0.98%。中原城市大型屋苑领先指数(CCLMass)则报187.87点,按周跌0.19%,连跌4周共0.56%。

本周香港中原经纪人指数(CSI)最新报37.15点,较上周的38.77点下跌1.62点。CSI持续下跌,但今周CSI跌幅放缓,明显较上周5.16点收窄,并成为近7周中跌幅最少。CSI连续2周企稳38点水平附近,但能否止跌,未来数周CSI仍有待关注。

据市场统计,本周末十大屋苑录390组睇楼量,较上星期下跌2%。市场人士表示,二手睇楼气氛仍然低迷,睇楼量继续低位横行,全因一手新盘贴市价开售,续抢客源,加上市场气氛转差,股市波动,令投资者未敢贸然入市,对后市先抱观望态度,令二手屋苑交投继续受压,预计二手市场短期内将继续淡静。

二手成交案例

西湾河「嘉亨湾」1座低层G室,实用面积499方呎,2房间隔,景观开扬,可望部分海景,以1,035万元将单位易手,实用呎价20,741元。原业主于2010年9月以535万元买入单位,持货8年,账面获利500万元,单位升值93%。

香港楼盘

大坑「光明台」1座中层A室,实用面积约731方呎,3房套房设计,外望开扬市景,获买家斥1,738万元承接,实用呎价约23,776元。原业主于1993年5月以约455万元购入上述单位,现转售账面获利约1,283万元,升值约2.8倍。

西半山「柏道2号」高层A室,实用面积约621方呎,2房套房设计,外望山海双景,原业主开价约1,650万元,成功获买家零议价承接,实用呎价约26,570元。原业主于2009年7月以约790万元购入上述单位,持货9年,现转手账面获利约860万元,期内物业升值逾1倍。

九龙站「凯旋门」1座摩天阁高层A室,实用面积1,955方呎,连车位,成交价1.997亿元,实用呎价102,128元。原业主于2007年10月以5,663万元购入上址,持货11年,转手账面获利1.43亿元,期间物业升值2.53倍。

奥运站「维港湾」7座中层F室,实用面积约911方呎,采3房套连佣人房套设计,座向西北,外望开扬园景。以1,868万元沽出,折合实用面积呎价约20,505元。原业主于2009年3月,以约620万元购入上述单位,持货约9年,现转手帐面获利约1,248万元,赚价约2倍。

大埔「涤涛山」2座中层B单位,实用面积1,089平方呎,3房连套房及工人套房间隔,座向东南,望内园池景,最终连车位以1,420万元沽出,实用平均呎价13,039元。原业主于2012年3月以880万元入市上址,持货约6年,现易手账面获利约540万元离场,单位升值约61.4%。

火炭「丰景花园」A座中层01室,实用面积1,370方呎,4房套房间隔,连车位以1,450万元易手,实用呎价10,584元。原业主于1991年以308万元购入单位连车位,持货27年,现易手账面获利约1142万元,单位升值约3.7倍。

工商市场

近期市场投资气氛转静,市场认为,铺市短期内交投量持续偏低,惟价格方面则相对企稳。根据市场及土地注册处资料显示,今年第三季商铺注册买卖合共录407宗,较第二季509宗下跌20%,是近两年来季度新低,涉资共约82.93亿元,按季下跌12.2%,反映第三季商铺交投气氛受到负面影响而回落。市场预计,整体投资气氛仍会淡静,不过,铺位市场亦有利好消息,为最近高铁及港珠澳大桥通车,均有利旅游业,故个别地区如尖沙咀、荃湾等,商铺仍值得留意。

老牌厂商金利来早前翻新土瓜湾「旭日街工贸大楼」,目前计划推出招租,总楼面70,000平方呎,每层约7,000至8,000平方呎,意向呎租约14至15元。该厦原先全幢出租予化妆品公司,现亦倾向全幢或大手出租多层,目标客户包括媒体、设计或者品牌公司。

香港楼盘

柴湾前中巴车厂规划超过10年,终获屋宇署批准出建筑图则,让其可重建成2幢36至38层高商住项目,总楼面面积约440,000平方呎。中巴自1998年结束专营权后,一直有意重建旗下前巴士厂物业,包括规划超过10年时间的柴湾前中巴车厂,并与太古地产合作发展。

工商成交焦点

新蒲岗爵禄街38号地下铺位,单位面积约1,100平方呎,连租约以意向价4,500万元放售,平均每平方呎40,909元。上址现由服饰店以月租约66,000元承租,租约期至2020年4月,属长期租户,租金稳定,而上址面向工业区,比邻为大型住宅「誉.港湾」及商场Mikiki,人流有保证。加上随着明年沙中线通车后,启德站与新蒲岗仅一马路之隔,启德区正有多个住宅项目进驻及发展,居住人口将大幅增加,不止大型商场,连带民生地铺需求亦相继增加。

新鸿基旗下的石门安耀街5至9号全新楼花商厦「WLUXE」早前上载首张价单,先推出11层楼面,入场费约473万余元。代理指,项目3层半楼面已获预留,例如17楼合共22个单位,其中17伙已获预留,呎价约12,000至13,000余元,不少准买家均为投资者。据了解,发展商将在今日公布销售详情。

发展商动向

楼龄66年的北角「皇都戏院大厦」由住宅大厦、商场及戏院3部分组成,成功收购该厦逾8成业权的新世界,就项目申请强拍,希望借此统一业权进行重建。不过,发展商指出,计划保育戏院的相关部分,并有意作为文化艺术用途。地皮所在规划用途为「住宅或商业」地带,加上属于「旧契」项目,发展弹性较大,除了作住宅发展,地积比率达10倍外;若果作商厦发展,地积比更可提高至15倍,以地盘面积3.5万平方呎计算,可建楼面达52.5万平方呎。

华懋夺得港铁何文田站2期,亦是集团年内第二次夺住宅地皮,属于集团继荃湾西「全.城汇」、朗屏站「朗城汇」后,第3度夺得铁路项目,将由华懋以独资形式发展,市场估计项目投资额逾140亿元,日后卖楼实用呎价达33,000元,并会以大小型单位混合式发展。发展商表示,项目将会提供约900多伙,主要为2房及3房单位,认为交通位置理想,将受市场欢迎。

恒基投得市建局深水埗青山道商住项目,中标金额为13.7亿元,以住宅楼面计算每平方呎地价约10,300元,较市场估值下限低约7%,预计项目总投资额约20.7亿元,项目日后落成呎售21,000元起。项目属首个限制单位面积最小300平方呎的项目,共获17组财团入标。

宝庭重建以8,319万元夺得屯门蓝地地皮,楼面地价每平方呎8,188元,高出市场估值上限12%,反映中小型发展商愿意以高价竞投,地皮较同区5年前地价升1.1倍,料建成后呎价将达18,700元。地皮的地盘面积仅19,000平方呎,可建楼面面积只有10,000平方呎,仅接获3份标书。

香港楼盘

其它消息

九龙启德第4B区3号地皮,将于周五(2/11)截标。地盘面积约104,475平方呎,可建楼面总面积约574,615平方呎,用作私人住宅用途,料每平方呎楼面地价达18,000元。由于这地皮位于跑道中段,有临海海景,位置理想,属优质地段,有机会破百亿元成交。市场估值103.43亿元。

新界大屿山长沙屿南道丈量约份第332约地段第766号用地于上周五(26/10)截标,共收到6份标书。地盘面积约59,234平方呎,最高可建楼面面积为23,691平方呎。「明日大屿」发展需时长,地皮价值未必能即时受惠及提升,但长远受惠大型基建如港珠澳大桥、大湾区等发展,交通将会更方便,具一定升值潜力。是次地皮规模不大,投资风险不高,张竞达预计楼面呎价约20,000元,总值4.7亿。

九龙启德第4B区3号地皮,将于周五(2/11)截标。地盘面积约104,475平方呎,可建楼面总面积约574,615平方呎,用作私人住宅用途,料每平方呎楼面地价达18,000元。由于这地皮位于跑道中段,有临海海景,位置理想,属优质地段,有机会破百亿元成交。市场估值103.43亿元。

新界大屿山长沙屿南道丈量约份第332约地段第766号用地于上周五(26/10)截标,共收到6份标书。地盘面积约59,234平方呎,最高可建楼面面积为23,691平方呎。「明日大屿」发展需时长,地皮价值未必能即时受惠及提升,但长远受惠大型基建如港珠澳大桥、大湾区等发展,交通将会更方便,具一定升值潜力。是次地皮规模不大,投资风险不高,张竞达预计楼面呎价约20,000元,总值4.7亿。