美國及香港上週加息,香港雖然12年來首次上調P(最優惠利率),但加幅比預期小,是美國上週加幅的一半。對本港樓市影響由負面變正面,置業人士所負擔的按揭供款比原先估計少。

香港楼盘

美國加息計劃始於2012年初,多輪量化寬鬆之後,要加息吸收過於泛濫的市場資金。但加息行動只聞樓梯響不見有人來,講到2015年底才落實第1次加息。為何加息動作姍姍來遲全因美國經濟底子太差,舉國負債非常嚴重,加息進程十分緩慢。

自2015年底起今輪第1次加息開始,7次加息合共1.75厘,香港儘管有聯繫匯率制度港元與美元掛勾,本港銀行存貸指標利率P(最優惠利率)卻長年風紋不動。無疑個別銀行近年來都有提高存款息率,月前更有多間銀行輕微提高按揭息率10-20點子,但仍未動搖P。

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本港銀行體系結餘9月初下降至800億港元之下,再加上有大型新股集資,令資金池進一步收緊,港元兌美元的港匯指數當時亦走弱。部份大型銀行指出美國聯邦儲備局9月議息之後落實第8次加息,預期本港P上調的機會不小。

自2012年初,筆者經已指出美國加息力度有限,對於本港住宅業主按揭供款不會構成重大壓力,財力裕餘者不妨繼續置業行動,不必擔憂息魔作惡。因為沉重債務限制了息魔的力量,破壞力有限。在2015年底美國才展開第1次加息經已反映美國經濟能力不濟,至今接近4年時間才加息8次0.25厘合共2厘,令美國聯邦基金利率升至2.25厘,如同拉牛上樹。

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聯儲局上週議息結果,加息0.25厘,本港匯豐銀行率先公佈上調P,出乎意料不是跟足美國加幅,而是僅得一半的加息0.125厘,低於市場預期,負面消息變正面。反映香港經濟十分穩健,銀行資金充裕,暫時無逼切需要加息,對業主及準買家是驚喜,相信加息對樓市負面影響會進一步減低。

是次加息週期漫長且溫和,預計今年內縱使加息2次,每次0.125至0.25厘,按揭息口仍低於3厘,仍屬歷史低位,相信是次加息僅對買家構成心理影響。預計第4季二手樓價將會下調3至5%。不過按照美國過去廿多年息口變化,加息週期多在1至3年之間,今次幾達4年。美國引發的貿易戰全球皆輸,美國經濟亦受損,加上美國總負債高達71.17萬億美元,明年能否再加息3次0.25厘,有懷疑!